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2013.03.07 赤字部分追記しました。ご指摘いただきましたかた、ありがとうございます。



久しぶりの更新です。


最近は、あーでもないこーでもないと頭を悩ませながら、初めての確定申告(住宅ローン控除)を行っていました。
我が家の場合は、

建売住宅
夫はサラリーマン(源泉徴収票あり)
土地・建物の名義は夫
借り入れも夫のみ
土地・建物で一緒に住宅ローン組んでる

と楽な要素満載なのですが、なにせ初めてなのでいろいろ戸惑いました。

土日の間に必死になってインターネット(国税庁HP内の「平成24年度確定申告書作成コーナー」)で書類を作成し、
昨日は市役所に行って住民票をもらい(350円)、
そのまま法務局に行って建物と土地の登記事項証明書(各700円)をもらったところで力尽き、
本日やっと税務署に行くことが出来ました。
疲れた~


我が家は平成24年入居なので、
10年間、年末ローン残高の×1%(最大30万円)の控除がうけられます(=お金が戻ってくる)。

※この最大30万円が戻ってくる、というのは、もちろん納めた税金が戻ってくる、ということですので、
もともと所得税を10万円しか納めていなければ、10万円しか戻ってきません。



平成23年入居ならば10年間、1%は同じですが最大が40万円、
平成25年入居ならば10年間、1%は同じですが最大が20万円になります。

結構ちがうんですね。しかも10年間ですからね…結構大きいですよ。


さて、必要書類をまとめてみたいと思います。


・住宅ローンの年末残高証明書(ローンの本数分)←銀行から11月頃送られてきた
・住宅ローン減税を受ける人の住民票 ←市役所で入手
・源泉徴収票(給与所得者の人) ←会社から1月ころもらった
・売買契約書の写し ←契約したときもらったものをコピー
・土地・建物の登記簿謄本(登記事項証明書) ←管轄の法務局で入手

+確定申告書(住宅借入金等特別控除額の計算明細書) ← インターネットで作成し、印刷


ただし、これはうちが建売住宅を購入したサラリーマンだからこれだけで済むのであって、
・長期優良住宅の場合は、長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し、および、住宅用家屋証明書
・建築条件付きで住宅を取得した人は、建築条件が定められていること等を明らかにする書類

などが必要になるようです。
かなりややこしいので、必ずご確認くださいね!
私は所轄の税務署に電話したら、確定申告電話相談コーナーに回されていろいろ教えてもらいました。

必要書類だけそろえて税務署行っても、丁寧に教えてくれるそうです。


ちなみに我が家は2900万円ほど借り入れしてるんですけど…

住宅ローン残高は 約2880万円(うひゃー笑っちゃうほど全然減ってない)

ということで、1%の28万8千円くらい戻ってくるはず♪
昨年は業績好調ということでボーナスが良かったんですが、その分税金もいっぱい払ったので、戻ってくるのうれしいです♪

あ、振込口座の情報も必要なので、通帳を持って行くといいですよ。

しめきりは3月15日ですが、もちろん過ぎても受け付けてもらえます。


追記 2013.10
2年目以降の手続きの記事はこちらです→2年目の住宅ローン控除しました


ここまでにかかったお金

32,417,210円


<内訳>
   100,000円(申込金)
   900,000円(契約金残額)
     7,500円(売買契約時印紙代)
       400円(所得証明取得費用)
       350円(住民票取得費用)
    65,000円(引越し費用)
     1,500円(引越し業者さんへの飲物等)
    88,500円(前住居原状回復費)
    20,000円(金消契約印紙代)
       700円(金消契約用印鑑証明代・2通)
       350円(金消契約用住民票)
   558,000円(火災保険・家財保険30年+地震保険5年)
29,000,000円(建売住宅代金の残金)
   340,000円(ローン保証料+事務手数料)
   240,000円(所有権移転、抵当権設定、所有権保存登記費用等+司法書士報酬)
     1,260円(振込み手数料420円×3件)
     2,000円(現場への差入代)
   409,500円(カーテン代)
   160,000円(壁紙グレードアップ代)    
    29,000円(土地の固定資産税精算金)
     6,000円(引越しの挨拶・お別れ編)
    80,000円(建物表示登記費用・土地家屋調査士報酬)
     4,000円(引越しの挨拶・こんにちは編)
   350,000円(新居家具・家電・備品など)
     5,000円(ゴミ捨て代・焼却施設持込)
    18,500円(表札代)
       900円(引渡し時の飲物代)
     2,000円(電話移設工事代)
     8,000円(引越しそば代)
     8,000円(防犯ジャリ代)
    10,000円(ルーター代)
       350円(確定申告用住民票)
     1,400円(確定申告用登記事項証明書、土地・建物分)

かからなかったお金


2,819,335円

<内訳>
  120,000円(追い焚きグレードアップ代)
   10,000円(ガレージパイプファン取り付け代)
  979,335円(仲介手数料)
1,200,000円(地盤改良費・軟弱地盤のため)
  400,000円(外構費用)
   12,000円(引越しハガキ代)
   98,000円(土地の不動産取得税・減額申請により0円)


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今日は、脱線して、怪しい不動産業者の見分け方を書きたいと思います。

まず、私は5年ほど不動産業界(ただし私は賃貸専門)におりました。一応宅地建物取引主任者(宅建)の資格も持っています。社内には売買を専門にやっている部署もありましたので、いろんな業者さんを見てきたと思います。

そのうえで、一般の方におすすめの、アヤシイ業者の見分け方です。



建売住宅の場合、とりあえず気になる物件がありますよね。

そしたらとにかく、アポ無しで訪問するのが一番わかりやすいです。
私はその業者の普段の様子が見たいので、一発目は必ずアポなしで、名前を名乗らず行くことにしています。

ちなみに3件ほど突撃した対応を以下に書きます。

A社
アポ無しで訪問
営業は不在、留守番の事務のおねーさんが対応
営業から連絡させるから電話教えて欲しいと言われ、電話は困るからとメールアドレスのみ渡し、希望エリアなど伝える。
→メール来ない
対応よくないので終了



B社
建売住宅の販売代行業者。
アポ無しで内覧に行くが、外出しています、急ぎの時はこちらへ張り紙がしてある。
しょうがないので張り紙にあった携帯電話にかけるが出ない。
次にホームページにあったその会社の電話にかける。
事務のおねーさんに事情を話すと、
そこにいないなら外出してるんだと思いますけど、、、という返事で何もしてくれない。帰宅後、営業マンより電話きて後日内見する。しかし営業マン(と会社)が適当すぎて嫌になる。物件も微妙。



C社
アポ無しで訪問。
事務員が担当者に連絡するから少し待って欲しいとのこと。
五分程で近くの現場より担当者が戻り面談。
図面をくれといったら建築図面など10枚くらいくれた。
連絡先は教えられないと言ったら、いつかまたご連絡いただいた時にどなたかわかるように苗字だけ教えていただけませんかと言われて教える。

ここがうちで購入した工務店です。


なかなかアポなし突撃が難しい場合は、突撃電話も良いと思います。

電話は鳴っているが出ない(論外)
電話応対が悪い、素人っぽい
平日昼なのに留守番電話(論外)


このへんはかなり嫌ですね。
最近はどの営業マンも携帯を持っていて、「ご連絡は携帯にくださいね!」と言われることが多いと思いますが、
私はしらーっと会社にかけて、事務員の応対などチェックしちゃいます(性格悪い?)

だってその営業マンがやめちゃったら会社に連絡して、その会社とやりとりすることになるんですよ!!

不動産業界というのは、かなり離職率が高くて、お世話になった営業マンが5年後も10年後もいる可能性は低いです。だからこそ、信頼できる会社で頼みたいですね。

あとよく言われる簡単な見分け方としては、

宅建免許の数字ですね。
「国土交通大臣免許(△) 第・・・号」または「〇〇知事免許(△)第・・・号」と表記されている△の数字が重要です。
これは免許の更新を何回したか(平成8年以降は5年毎、平成8年以前は3年毎)を表しているので、数字が1ならば最近(3年以内)に出来た新参の会社です。まー新しい会社だから必ずしも悪いってことは無いんですけど、
30年以上続いている会社のほうが安心感はありますよね。

それともう一つ有効な方法。。。


それはインターネットです。

今は情報化社会なので、昔のように欠陥住宅で泣かされた消費者は泣き寝入りしません!
「〇〇工務店を告発する!」というようなブログがたくさんあります。
ぜひ、「ご検討中の会社名 欠陥住宅」や「ご検討中の業者名 悪徳」のように、2ワードいれてグーグル検索かけてみてくださいね。

ご健闘を祈ります!
テーマ:住宅・不動産
ジャンル:ライフ
こんばんは。
今年は公示地価も上昇地点が増えてきたり、マイホーム持ちにはうれしいニュースが続きますね。

最近見たニュースでは、マンションのモデルルーム来場者数が昨年比2倍とか言っていました。(東京近郊の人気エリアらしいですが、どこだったか忘れちゃいました…すみません)

一戸建て住宅も,なかなか景気よさそうですが、今日は私にとっての
マイホームの買い時について書きたいと思います.



住宅の買い時っていつなのでしょうか?

住宅ローンの金利
フラット35s
住宅ローン減税
住宅エコポイント
あるいは贈与税の特例
消費税の大幅増税・・・

こんなところが大きいところだと思いますが、私の考える買い時はちょっと違います。
(もちろん、上記の要因はものすごーーく大切ですよ!!)


我が家は以前は社宅に住んでいました。
古い建物で、上下も左右も夫の会社の方が住んでいるので、集合住宅生活はそれなりに気を使いました。

うちは違いましたが、下に上司の一家が住んでいる方がいて、その方は度々子供の足音などでクレームを受けるということで非常に神経質になっていました。
うちの場合は下は他部署の方でしたが、夫婦のみのご家庭だったので、やはり子供の騒音にはかなり気をつかってきました。今までも転勤などでずっと賃貸生活だったので、子供は小さいときから足音を立てて歩かないように教育しています。
(今でも子供の友達が遊びにくると、室内の歩き方で一戸建ての子供かマンションの子供かわかります。本当ですよ)

でも、それでもWiiの体を動かすゲームとか、プラレールみたいな動くおもちゃとか、リコーダーの練習とか、お相撲をしたりするようなダイナミックな遊びはかなり制限してきました。
子供が夜泣きなんてすると、それこそご近所に迷惑だからって泣き止ませようと必死でした。
その当時は、それが普通で、しょうがないと思っていたんです。


そして一戸建てに引っ越した今、当時を振り返ってみると、すごく窮屈だったなぁと思います。

子供が、「パパ、おすもうしよう!」と言ってくれる期間の、なんと短いことか。
一緒にお風呂に入ると言い張ってくれる期間の、なんと短いことか。

あっという間に子供は大きくなって、自分の部屋で勉強して(あるいは勉強するふりしてゲームして)なかなか出てこなくなります。お風呂も一人で入るようになります。「Wiiやろうよ!」と親が誘っても乗ってきてくれなくなるんです。

マイホームを買って、がみがみ叱る時間が減って、子供と一緒に歌を歌ったり、庭にトマトを植えたり、壁に落書きされたり(←これはちょっと違う)楽しい時間がたくさん増えました。
家の居心地がいいと、夫も自宅で過ごす時間が増えたように思います。

だから、うちにとっての買い時はちょうど今(あるいは数年前から)だったんだと思います。
まー頭金がなかなか貯めれなかったのでしょうがないんですけどね。

もし子供が生まれていなくて、夫婦二人だったら、きっと買い時はまだ訪れていなかったでしょう。
社宅には寝るためだけに帰ればいいし、社宅は職場に近くて便利でしたから。
夫の定年を待って、沖縄とかにステキな注文住宅を建てる、みたいなのが建て時になったと思います。



うちは建売住宅を購入しましたが、すごく快適に幸せに暮らしています。後悔とか全然ないです。
(住宅ローンの不安はありますが、全期間固定にしたし団信もあるしきっと大丈夫!)


つまり、私の考える家の買い時というのは、
マイホームを欲しいとすごく思ったときがなんだと思います。

注文住宅派の方も、建売住宅派の方も、
ステキなマイホームとめぐりあえますように・・・。




ここまでにかかったお金

32,417,210円


<内訳>
   100,000円(申込金)
   900,000円(契約金残額)
     7,500円(売買契約時印紙代)
       400円(所得証明取得費用)
       350円(住民票取得費用)
    65,000円(引越し費用)
     1,500円(引越し業者さんへの飲物等)
    88,500円(前住居原状回復費)
    20,000円(金消契約印紙代)
       700円(金消契約用印鑑証明代・2通)
       350円(金消契約用住民票)
   558,000円(火災保険・家財保険30年+地震保険5年)
29,000,000円(建売住宅代金の残金)
   340,000円(ローン保証料+事務手数料)
   240,000円(所有権移転、抵当権設定、所有権保存登記費用等+司法書士報酬)
     1,260円(振込み手数料420円×3件)
     2,000円(現場への差入代)
   409,500円(カーテン代)
   160,000円(壁紙グレードアップ代)    
    29,000円(土地の固定資産税精算金)
     6,000円(引越しの挨拶・お別れ編)
    80,000円(建物表示登記費用・土地家屋調査士報酬)
     4,000円(引越しの挨拶・こんにちは編)
   350,000円(新居家具・家電・備品など)
     5,000円(ゴミ捨て代・焼却施設持込)
    18,500円(表札代)
       900円(引渡し時の飲物代)
     2,000円(電話移設工事代)
     8,000円(引越しそば代)
     8,000円(防犯ジャリ代)
    10,000円(ルーター代)
       350円(確定申告用住民票)
     1,400円(確定申告用登記事項証明書、土地・建物分)

かからなかったお金


2,819,335円

<内訳>
  120,000円(追い焚きグレードアップ代)
   10,000円(ガレージパイプファン取り付け代)
  979,335円(仲介手数料)
1,200,000円(地盤改良費・軟弱地盤のため)
  400,000円(外構費用)
   12,000円(引越しハガキ代)
   98,000円(土地の不動産取得税・減額申請により0円)


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今日の読売新聞に
「固定金利」人気じわり という記事が載っていました。

アベノミクスによる景気回復期待と、日銀のインフレ(物価上昇率)目標導入で、
固定金利型の住宅ローンへの関心が高まっているそうです。

以前の記事でも書きましたが、我が家は全期間固定にしました。
毎月の返済額でいったら、もちろん変動金利でいきたいところだったんですが、
金利が上昇局面に入ったらすぐに固定に切り替え、みたいなスマートなことが出来る自信がなかったんです。

しかし、固定金利の指標となる「長期金利(10年もの国債の利回り)」は相変わらずびっくりするくらい低いし、
本当になにが正しいのか判断がむずかしいですね。

住宅金融支援機構の調査では、2013年の1月、2月の新規住宅ローンの借り入れは、
2ヶ月連続で固定型(一部期間含む)が5割を超えたそうです。
やっぱりこれから金利はあがるとふんでいる方が多いのでしょうか。


今、変動金利で借りている方、あるいは変動で組む予定の方に対する私からのアドバイスは2つあります。

一つは、固定金利の指標となる「長期金利」の動きをチェックすることです。
変動金利は、固定金利より遅れて動くと言われているので、
「最近変動金利が上がってきたから固定に切り替えるか」と思ったときには、
固定金利はとっくに大幅上昇している可能性があります。
なので、変動金利ではなく、固定金利が上がっていないかをチェックしたほうがいいのです。
長期金利はいろんなサイトで公開していますが、「ぱらっとチャート」など見やすいです。
PCのお気に入りにこの画面を登録しておいて、毎日夜にチェックする癖をつければばっちりだと思います。


もう一つは、いくつかネット銀行の口座を開設しておくことです。
実は私も地元地銀での住宅ローン審査での返事がなかなか来ず、「もうだめだ!他で借りるしかない!」と思ったことがあったんですが、金利の安さをうたうネット銀行は、たいてい開設までに時間がかかるんですね。(郵送での書類のやりとりがあるため)

「やばい!いそいで借り換えをしよう!」というときに、数週間待たされるのはきついですよね。
ちなみに現在我が家では、楽天銀行と住信SBIネット銀行に口座を開設しています。
口座開設だけならもちろん無料ですし、借り換えの申請もネットから出来て時間が短縮できますのでおすすめです。

金利がこれからどうなるのか、本当にわからないからこそ、常にアンテナを張って情報収集に努めたいですね。


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ここまでにかかったお金

32,417,210円


<内訳>
   100,000円(申込金)
   900,000円(契約金残額)
     7,500円(売買契約時印紙代)
       400円(所得証明取得費用)
       350円(住民票取得費用)
    65,000円(引越し費用)
     1,500円(引越し業者さんへの飲物等)
    88,500円(前住居原状回復費)
    20,000円(金消契約印紙代)
       700円(金消契約用印鑑証明代・2通)
       350円(金消契約用住民票)
   558,000円(火災保険・家財保険30年+地震保険5年)
29,000,000円(建売住宅代金の残金)
   340,000円(ローン保証料+事務手数料)
   240,000円(所有権移転、抵当権設定、所有権保存登記費用等+司法書士報酬)
     1,260円(振込み手数料420円×3件)
     2,000円(現場への差入代)
   409,500円(カーテン代)
   160,000円(壁紙グレードアップ代)    
    29,000円(土地の固定資産税精算金)
     6,000円(引越しの挨拶・お別れ編)
    80,000円(建物表示登記費用・土地家屋調査士報酬)
     4,000円(引越しの挨拶・こんにちは編)
   350,000円(新居家具・家電・備品など)
     5,000円(ゴミ捨て代・焼却施設持込)
    18,500円(表札代)
       900円(引渡し時の飲物代)
     2,000円(電話移設工事代)
     8,000円(引越しそば代)
     8,000円(防犯ジャリ代)
    10,000円(ルーター代)
       350円(確定申告用住民票)
     1,400円(確定申告用登記事項証明書、土地・建物分)

かからなかったお金


2,819,335円

<内訳>
  120,000円(追い焚きグレードアップ代)
   10,000円(ガレージパイプファン取り付け代)
  979,335円(仲介手数料)
1,200,000円(地盤改良費・軟弱地盤のため)
  400,000円(外構費用)
   12,000円(引越しハガキ代)
   98,000円(土地の不動産取得税・減額申請により0円)


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4月の「フラット35」の適用金利が過去最低水準ということで、ニュースになっていましたね。

住宅金融支援機構によると、長期固定金利型住宅ローンの4月の適用金利は、

返済期間が最長35年の「フラット35」(標準タイプ)の場合で、

返済21年以上 1・80~2・75%
返済20年以下 1・49~2・44%
(取扱い銀行によって幅があります)

だそうです。
本当に低いですね…。

フラット35は、融資が実行されるときの金利が適用されるので、今申込みしても、
融資実行の時にどのような金利になっているのかは神のみぞ知るなんですね。
(毎月第2営業日の正午頃発表、なので今月は4月2日でした)

長期金利が信じがたいほど下がっているので、もしかして下がるかなぁと思っていましたが
本当に下がってます。
今まで「変動金利がお得!」的なことを言っていたファイナンシャルプランナー達も、
「今が借り換えのチャンス」とこぞって言い始めたので実際ここが底なのかもしれません。

↓SBIモーゲージでは、フラット35からフラット35に借り換えできるそうです。
高く借りちゃってる人にはうれしいですよね。










そういえば先日移動中に読んだ雑誌が、とてもわかりやすかったのでご紹介します。
プレジデントの「土地・マンションおトク大図鑑」です。

↓アマゾンの詳細ページに飛びます


この中の「今が空前の買い時、七つの証拠」という記事に惹かれてキヨスクで買って読みましたが、
わかりやすくて一気に読んでしまいました。
雑誌なので、出ている情報も本より新しいのがいいですね。


そして、、、そのまま電車に忘れてきてしまいました…
750円もしたのに!!!
誰かのお役に立てていることを願うばかりです…。


全体的に面白かったと思うので、これからおうちを買われる方は読んで損はないと思います。



ここまでにかかったお金

32,417,210円


<内訳>
   100,000円(申込金)
   900,000円(契約金残額)
     7,500円(売買契約時印紙代)
       400円(所得証明取得費用)
       350円(住民票取得費用)
    65,000円(引越し費用)
     1,500円(引越し業者さんへの飲物等)
    88,500円(前住居原状回復費)
    20,000円(金消契約印紙代)
       700円(金消契約用印鑑証明代・2通)
       350円(金消契約用住民票)
   558,000円(火災保険・家財保険30年+地震保険5年)
29,000,000円(建売住宅代金の残金)
   340,000円(ローン保証料+事務手数料)
   240,000円(所有権移転、抵当権設定、所有権保存登記費用等+司法書士報酬)
     1,260円(振込み手数料420円×3件)
     2,000円(現場への差入代)
   409,500円(カーテン代)
   160,000円(壁紙グレードアップ代)    
    29,000円(土地の固定資産税精算金)
     6,000円(引越しの挨拶・お別れ編)
    80,000円(建物表示登記費用・土地家屋調査士報酬)
     4,000円(引越しの挨拶・こんにちは編)
   350,000円(新居家具・家電・備品など)
     5,000円(ゴミ捨て代・焼却施設持込)
    18,500円(表札代)
       900円(引渡し時の飲物代)
     2,000円(電話移設工事代)
     8,000円(引越しそば代)
     8,000円(防犯ジャリ代)
    10,000円(ルーター代)
       350円(確定申告用住民票)
     1,400円(確定申告用登記事項証明書、土地・建物分)

かからなかったお金


2,819,335円

<内訳>
  120,000円(追い焚きグレードアップ代)
   10,000円(ガレージパイプファン取り付け代)
  979,335円(仲介手数料)
1,200,000円(地盤改良費・軟弱地盤のため)
  400,000円(外構費用)
   12,000円(引越しハガキ代)
   98,000円(土地の不動産取得税・減額申請により0円)


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テーマ:住宅・不動産
ジャンル:ライフ
以前書いた「建売住宅の値引きは可能か」という記事がありがたいことに当ブログの一番人気のようです。

そこで、私が不動産業界で働いていた経験をもとに、「建売住宅の値引きのコツ」について書いてみたいと思います。

建売住宅に限らず、良くあるのが「〇〇を購入したいが、いくら値引きできますか?」という質問です。
もちろん私も私も毎日目を皿のようにしてチラシをチェックしたりしていますので、どんなものでも少しでも安く買いたい、という気持ちは十分理解できます。


しかし、あえて私は言いたいのですが、「基本的に値引きはできない」のです

スーパーで298円の惣菜を、レジで価格交渉する人はいませんよね?
お店が決めた298円という採算の取れる金額に対して、「この惣菜はそれほどうまそうか」ということを判断して、買うかどうか決めるのですよね。

そして、「いまいち美味そうでなくって売れ残った惣菜」に対して、閉店までの時間に合わせて、30%OFF,半額のシールが貼られていくのです。
不動産も同じで、竣工してから(あるいは売り出し開始してから)時間が経てば経つほど、売り出し価格は下がっていくはずです。



だから、「この物件はいくらになるのか?」という問に対しての本来の正しい答えは「最初に提示されている金額」です。作った会社が、企業として成り立っていくための採算を乗せて出した金額です。
だから、当然のように引けると思わないでください。

しかし、交渉によって値段が下がる場合があります。

それは、「値段を引いてでも、売りたい」と思ったときです。

いろいろなケースがあります。

・ずーっと売れないので、なんとかして売りたい。

建売住宅(分譲マンション含む)は竣工後一年を経過すると、「未入居の中古物件」となり価値が下がると言われていますので、長く売れ残っているならば絶対に売りたいはずです。
もしあなたがその物件に対して思い入れが無く、時間をかけてもよいのなら、分譲が最後の一棟になって、1年近く売れ残ったあたりを狙うと劇的に引いてくれると思います。(売り切れる可能性も高いですが)
ただし、品確法という法律で新築ならば10年間受けられる、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の保証(瑕疵担保責任)が付いてきません。新築住宅の場合は法令で定められているのですが、中古ではべつに10年も保証しなくてよいからです。
私は、売れ残る物件には理由があると思っていますし、品確法のことも思うとちょっとリスクが高いかなと思うのであまりお勧めしませんが、価格重視であればそういう築後1年以上経った物件などを狙うのも手だと思います。


・いい客だから、売りたい

これは私が仕事をしていて非常に痛感したことですが…
売主も仲介業者も人間ですし、不動産と言うのは人間がそこでずっと生活するわけですから、意外と契約、引渡し後も関係が続くことが多いんですね。
もちろん、新しくお客さまを紹介してもらったり、追加で工事(バリアフリー工事等)をいただいたりするうれしいご連絡もありますが、まぁクレームとか、賃貸ならば滞納とか、いろいろと問題もおきます。

ですので、売主としてはやはり「いい人に売りたい」のです。

これは、新築の売り出し開始直後でも、中古住宅でも変わりません。賃貸でも同じです。

金髪のチンピラ風の人や見るからにヤクザな人が「っていうかいくら引いてくれるんすか?」って言っても、
「いやあーもうこれ以上はちょっと…」となってしまう可能性が高いです。

結局、人なのです。

しかし、いい人を演じながら、嫌われずに値引きの話を持ち出すのはなかなか難しいですね。

そこで、ポイントは、値引いて欲しい事情をきちんと説明するのです。

例えば、
・親に仕送りをしていて、どうしても月々のローンを〇万円以下に抑えたい。そのためになんとかあと〇〇万円下がりませんか?
・娘を、頑張っている習い事が盛んな私立高校に行かせたい。だから月々のローンを(以下同文)
・妻の持病があって、万が一のためにこれだけの金額は積み立てておきたい、だから月々の(以下同文)


↑こういうお涙頂戴系の理由は、わかりやすくて素直に、「なんとか値引いてあげたい」という気持ちをくすぐります。嘘も方便といいますので、なにかちょっと事情がある方にはおすすめです。(娘がいないのに「娘の学費が…」とかはダメですよ。)

あるいは、そういう家庭の事情がない方でも、

・現在の家賃が9万円で、月々のローンが9万円だと、固定資産税やマイホームの修繕積み立てができない。
固定資産税と修繕積立で月3万円ずつ積み立てる予定なので、月6万円に抑えたい。だから予算は3000万円しか出せないので、そこまで下げてもらえないだろうか。


↑このような、今後の資金計画をきっちり見据えた上での値引き希望も、「しっかりした人だなぁ。この人ならローンも通りそうだし、安心して売れるなぁ」と感じます。

もしくはダイレクトに

・現在の手取りが〇万円で、どうやりくりしても△万円以下でないと無理なんです!でもこの物件がすごくすごくステキで家族みんな気に入ったんです。だから(以下同文)

というのも、ストレートで心に響きます。どうせ収入は開示するのですから、見栄を張らずに家計簿をみせて
交渉するくらいでもいいかもしれません。


一番不動産屋の営業マンに嫌われるのは、「家を買うかどうかも決めてないけど、限界でいくらまで引いてくれるの?」と自分の身分も明かさずに聞くようなお客さんです。
これで「100万円お引きしますよ」と言うような物件であれば、最初から数百万分値引き用にふっかけてあるぼったくり物件だと思います。



さて、不動産屋時代の話をひとつ…

自称タフネゴシェイター(交渉が上手い)と言う社長さんがいました。

非常に人気のエリアに、希望通りの店舗物件(賃貸)を見つけて、即指値(値引きした額)で申込みをしました。
オーナーさんはおとなしい方でしたが、最初にお話をくれた方だからこの人で受けるといって、
その後もっといいお話がきてもこの社長さんに貸すと言ってくれていました。

しかしその後も社長さんは、ことあるごとに難癖をつけて値引きの交渉をします。
2回目の値引き交渉までは、オーナーさんは黙って受けていました。
しかし3回目のとき、今までおとなしかったオーナーさんは黙ったままスッと席を立ってしまったのです。
そして、「あの方と取引はしたくないから、契約は白紙にします」と電話が来ました。

慌てたのは社長さんです。どうしても店を出したかった場所に、何年も待っていてやっと出た物件です。
オーナーさんの自宅まで訪ねていったり、最初の提示価格で申込書を再度提出したり必死でしたが、
オーナーさんは「あの人と関わってこれ以上不快な思いをしたくない」の一点張りで、この話は
流れてしまったそうです。そしてライバル店が出店してしまいました。


この社長さんは確かにタフネゴシェイターでした。しかし、交渉上手ではなかったのです。
どうしても逃してはいけない物件だったのなら、2回目の値引き交渉でやめなければいけなかった。
あるいは、1回目の値引き交渉でとどめておけば、オーナーとの関係はより良好で、店舗運営に
プラスだったかもしれません。

たとえ一回の値引き交渉でも失敗する可能性はあります。
あなたが値引きの打診をしているときに、満額で申込みをした客がいればそちらに優先権が移るということもこの業界ではよくあります。
(極端な例ですが、すでに申込みが入って募集停止にしてからも、満額+100万払うからとか、あるいはオール現金で払うからと言ってくる方も時々います。仁義的にさすがに受けませんが)

家の契約というのは多くの人にとって大事なことですよね。
双方が気持ちよく契約するということが、お互いにとってよいことだと思います。

その物件が最悪流れてしまっても良いのかということを考えながら、
流れてもよいなら強気に、流れて欲しくないなら下手に出つつ、
「どうして値引きして欲しいのか」を明確にして、交渉してみてください。

ここまでにかかったお金

32,417,210円


<内訳>
   100,000円(申込金)
   900,000円(契約金残額)
     7,500円(売買契約時印紙代)
       400円(所得証明取得費用)
       350円(住民票取得費用)
    65,000円(引越し費用)
     1,500円(引越し業者さんへの飲物等)
    88,500円(前住居原状回復費)
    20,000円(金消契約印紙代)
       700円(金消契約用印鑑証明代・2通)
       350円(金消契約用住民票)
   558,000円(火災保険・家財保険30年+地震保険5年)
29,000,000円(建売住宅代金の残金)
   340,000円(ローン保証料+事務手数料)
   240,000円(所有権移転、抵当権設定、所有権保存登記費用等+司法書士報酬)
     1,260円(振込み手数料420円×3件)
     2,000円(現場への差入代)
   409,500円(カーテン代)
   160,000円(壁紙グレードアップ代)    
    29,000円(土地の固定資産税精算金)
     6,000円(引越しの挨拶・お別れ編)
    80,000円(建物表示登記費用・土地家屋調査士報酬)
     4,000円(引越しの挨拶・こんにちは編)
   350,000円(新居家具・家電・備品など)
     5,000円(ゴミ捨て代・焼却施設持込)
    18,500円(表札代)
       900円(引渡し時の飲物代)
     2,000円(電話移設工事代)
     8,000円(引越しそば代)
     8,000円(防犯ジャリ代)
    10,000円(ルーター代)
       350円(確定申告用住民票)
     1,400円(確定申告用登記事項証明書、土地・建物分)

かからなかったお金


2,819,335円

<内訳>
  120,000円(追い焚きグレードアップ代)
   10,000円(ガレージパイプファン取り付け代)
  979,335円(仲介手数料)
1,200,000円(地盤改良費・軟弱地盤のため)
  400,000円(外構費用)
   12,000円(引越しハガキ代)
   98,000円(土地の不動産取得税・減額申請により0円)


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テーマ:住宅・不動産
ジャンル:ライフ
最近はどの広告見ても「消費税が上がる前の今が買い時!」と言っていますね。

うちは昨年購入済みなので関係ありませんが、昨年の前半(民主党政権時代)は、完全な買い手市場で
一年近く売れ残っている物件とかたくさんありました。
最近久しぶりにネットで検索してみたら、だいぶ物件が減っているような感じがします。(こころなしか価格も上がっているような?)


さて、現在の消費税5%で住宅購入したい場合はいつまでに何を契約すればよいのかをおさらいしたいと思います。

 1.建売住宅の場合
 →住宅の引き渡しが2014年3月31日までに完了している。

 2.注文住宅の場合
 →請負契約が、2013年9月30日までに完了している。または、住宅の引き渡しが2014年3月31日までに完了している。

 3.中古住宅の場合
 →住宅の引き渡しが2014年3月31日までに完了している。

 購入する住宅の種類によって変わりますが、注文で家を建てる方には今年の9月30日が一つの山ですね。
請負契約まで結ぶには、住宅の工事内容が固まっていないといけないので、今からですとかなりタイトなスケジュールになりそうです。

まぁ急いで気に入らない家を買ったり建てたりしてもしょうがないわけで…。
その人にふさわしい買い時があると思いますので、無理して急ぐ必要はないと思いますが、
消費税が上がると、増える負担額は建物の消費税だけではありません。


まず引越し費用や、家具や家電などの購入にかかる費用が上がります。
また、仲介手数料や司法書士報酬などの諸費用も消費税がかかるのであがりますね。
というかむしろ役所関係や土地の価格(消費税非課税)以外ほとんどのものが上がるのではないでしょうか?

こういったことを踏まえて、多くのFPやハウスメーカーが「買い時!買い時!」って言っているのだと思いますが、一方で政府は消費税増税に伴い、負担増が見込まれる住宅購入に関して住宅ローン控除の拡大などで負担の軽減を図ろうとしています。

住宅ローン控除や住民税からの控除など、仕組みが複雑でわかりにくいですし、購入の金額や年収などによって
どのタイミングが一番得かは変わってくるそうです。

住宅関係のニュースには常にアンテナを張って情報収集したいですね。



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     1,500円(引越し業者さんへの飲物等)
    88,500円(前住居原状回復費)
    20,000円(金消契約印紙代)
       700円(金消契約用印鑑証明代・2通)
       350円(金消契約用住民票)
   558,000円(火災保険・家財保険30年+地震保険5年)
29,000,000円(建売住宅代金の残金)
   340,000円(ローン保証料+事務手数料)
   240,000円(所有権移転、抵当権設定、所有権保存登記費用等+司法書士報酬)
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     2,000円(現場への差入代)
   409,500円(カーテン代)
   160,000円(壁紙グレードアップ代)    
    29,000円(土地の固定資産税精算金)
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     8,000円(防犯ジャリ代)
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    110,500円(固定資産税・都市計画税)
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そういえば、5月のフラット35金利が発表になっていましたね。

住宅金融支援機構によると、長期固定金利型住宅ローンの5月の適用金利は、

返済期間が最長35年の「フラット35」(標準タイプ)の場合で、

返済21年以上 1・81~2・76%(4月より0.01ポイント上昇)
返済20年以下 1・54~2・49%(4月より0.05ポイント上昇)
(取扱い銀行によって幅があります)

だそうです。
固定金利の動きを知るには長期金利!ということで、毎日ぱらっとチャートで動きを確認していますが、
本当にぐらぐら振れていて、どうなるのか全然わからないですね…。
バズーカ砲にたとえられるアベノミクスですから、動きを正確に予想するのはプロでも難しいんでしょう。


最近の金利関係のニュースとしては、「大手3行が一斉に住宅ローン金利引き上げ」(2013年5月1日)というニュースもありましたね。

みずほ銀行と三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行の大手銀行3社は5月1日、一斉に住宅ローンの10年固定金利を引き上げたそうです。(4月に比べて、0.05%引き上げ、1.4%)

じんわりとですが、フラットの動きと合わせると金利は上昇方向なのかな?と感じますね。

先日は「今は買い時か?消費税増税について考える」という記事を書きましたが、消費税増税よりも金利上昇のほうを気にして住宅購入を急がれている方のほうが多いのかもしれません。
消費税の影響は購入~入居時ですが、金利の影響はローンが続く限り数十年続きますからね。

今後も情報収集に努めていきたいと思います。


↓SBIモーゲージでは、フラット35からフラット35に借り換えできるそうです。
高く借りちゃってる人にはうれしいですよね。






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テーマ:暮らし・生活
ジャンル:ライフ
長期金利が上昇しているということで,ここ数日ずいぶんニュースになっていますね。
これから金利はあがるのか、まだまだ低いのか、気になっている方も多いと思います。

長期金利というのは10年物国債につけられた金利で,この国債の金利が上がるということは,
長期の国債の人気がないということなんです.

「国債買ってよ買ってよ!こんなにおまけ(=金利)つけるから買ってよ!」という状態なんですね.

で、この長期金利が住宅ローンや企業への貸出金利の目安となるので、上がると困る、と騒いでいるわけです。

今日の終わりでは0.844%で、2013年の4月には0.446%だったのでほぼ倍ですね。
こちらの「ぱらっとチャート」見やすくてオススメです。(平日の夕方に更新されます)


ちなみに、「やったーうちはすでに全期間固定で住宅ローン組んでいるから関係ない!!大勝利!!」かというと、そうでもありません。

日本は国債を売って借金を返している状態なので、国債の人気がなくても、金利を上乗せして売り続けなければいけません。そうすると金利の上昇に伴い国が支払う返済金額が増えるので、税金が増えて景気が悪化する可能性があります。

 甘利経済再生担当大臣の「金利が上昇すれば、国債の利払いに跳ね返ってくるわけであります」というのはそういう意味なんですね。


で、今後の住宅ローン金利がどうなるかということなんですが。。。

正直、誰にも分かりません。東大出ているような天才経済学者でも、先のことはわからないんです。
でも、今までの金利の動きなどから、各自が予想できることもあります。

こちらの「ぱらっとチャート」(長期金利推移)をご覧ください。

始めは期間が「日足6か月」(過去6ヶ月分の推移)になっていますが、下から2番目の「月足’88~」にしてみてください。ここ25年ほどの日本の長期金利の月毎の推移を見ることが出来ます。

2009年3月には、驚きの8.7%です。(こんなんでローン組んだら大変です)
バブル期の金利については過去にも記事にかきました→衝撃のバブル期金利

つまり、8.7%までは過去に上がった実績があるということですよね。

次は、現在の話。
昨日(2013年5月15日)に成立した国の2013年度予算案では、借金返済に充てる国債費の計算の前提として、
長期金利を1.8%と見込んでいます。(これを国債想定金利といいます)
もちろん返済できないと予算の組みなおしで大変なことになりますので、余裕を持って設定している数値だと思いますが、それでも1.8%くらいまでは上昇する可能性があるということなのではないでしょうか。
(この金利を基準として、銀行の利益をさらにのせて、住宅ローンの金利が決まります。住宅ローン金利が1.8%になるということではありません。プラス1%くらいは載ってくるのではないかと思います)

変動金利で借りている人も、固定金利で借りている人にも影響がある長期金利。
常にアンテナを張って情報収集に努めたいですね。

こちらの記事もあります→変動金利で借りている人へのアドバイス



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お久しぶりです。
最近家族のことでいろいろバタバタしていて、更新が出来ていませんでした。

のんびりネットサーフィンする暇も無かったので、久しぶりにネットみたら
Yahoo!の経済ニュースの一番上の記事にびっくり!
11写真

黒田総裁、金利上昇に懸念なし」という記事です。


黒田東彦日銀総裁は26日、東京都内で開かれた日本金融学会の会合で講演し、長期金利の上昇に関して「仮に1~3%程度上昇しても、経済・物価情勢の改善を伴えば、貸し出しの増加や利ざやの改善、株価の上昇など金融機関の収益にプラスの影響が及ぶ」とした上で「金融システムが不安定化する懸念は大きくない」と述べた。
 これは景気が回復していくのであれば、金融機関の経営や金融システムにとって一定程度の金利上昇は懸念する必要はないとの考えを示したものだ。

時事通信 5月26日(日)配信
 



これって、、、
正論で、それはそうだろうと思うんですけど、わざわざ言う必要あるんでしょうかね。
ここ一週間くらい、長期金利の上昇で大騒ぎになっているのを沈静化させようとしての発言だと思うのですが、
一般の人(私も含めて)が普通にこの発言聞いたら、「金利は3%くらいまで上がる可能性がある」と思っちゃうんじゃないでしょうか。(あと、じゃあ4%以上上昇したら?とも思う。あまのじゃくだから)
そりゃ銀行にとっては困らないんでしょうけど、変動金利で借りている人や、これから住宅ローン組む人はすごく困るんでは??
それに国も金利が上がったら困る(国債の支払いが増えるので)と思っていたんですけど、そうでもないんでしょうか?

ここ最近は、銀行の融資窓口に住宅ローンの借り換え(変動金利から固定金利へ)の問い合わせがすごく多い、と夜のニュースでもやっていました。

週明けの長期金利の動きと、6月のフラット35の金利の動向を注目してみたいと思います。





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       700円(金消契約用印鑑証明代・2通)
       350円(金消契約用住民票)
   558,000円(火災保険・家財保険30年+地震保険5年)
29,000,000円(建売住宅代金の残金)
   340,000円(ローン保証料+事務手数料)
   240,000円(所有権移転、抵当権設定、所有権保存登記費用等+司法書士報酬)
     1,260円(振込み手数料420円×3件)
     2,000円(現場への差入代)
   409,500円(カーテン代)
   160,000円(壁紙グレードアップ代)    
    29,000円(土地の固定資産税精算金)
     6,000円(引越しの挨拶・お別れ編)
    80,000円(建物表示登記費用・土地家屋調査士報酬)
     4,000円(引越しの挨拶・こんにちは編)
   350,000円(新居家具・家電・備品など)
     5,000円(ゴミ捨て代・焼却施設持込)
    18,500円(表札代)
       900円(引渡し時の飲物代)
     2,000円(電話移設工事代)
     8,000円(引越しそば代)
     8,000円(防犯ジャリ代)
    10,000円(ルーター代)
       350円(確定申告用住民票)
     1,400円(確定申告用登記事項証明書、土地・建物分)
    110,500円(固定資産税・都市計画税)
     9,600円(町内会費・1年分)

かからなかったお金


2,819,335円

<内訳>
  120,000円(追い焚きグレードアップ代)
   10,000円(ガレージパイプファン取り付け代)
  979,335円(仲介手数料)
1,200,000円(地盤改良費・軟弱地盤のため)
  400,000円(外構費用)
   12,000円(引越しハガキ代)
   98,000円(土地の不動産取得税・減額申請により0円)


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