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住宅金融支援機構のフラット35の7月の適用金利が出ました。
メガバンクが先月末続々と10年固定の金利上げを発表したので,フラットもあがるかな?と思っていましたが,実際は微増となりました.


返済期間が最長35年の「フラット35」の場合で、

返済21年以上の最低金利が2・05%(6月より0.02ポイント上昇)
返済20年以下の最低金利は1・74%で(6月と同じ)

となりました。

21年以上の超長期の最低金利は3カ月連続での上昇です。
しかし0.02ポイントの上昇というのは、先月と比べると微増といったところで,上げどまりな印象もうけます.
現在長期金利も0.8%後半で安定しているようなので,しばらくはこのくらいの水準なのかな?と思います.




↓フラット35の最低金利を攻めているSBI住宅ローン
フラット35からフラット35に借り換えもできるそうです。
高く借りちゃってる人にはうれしいですよね。






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ここまでにかかったお金

32,537,310円


<内訳>
   100,000円(申込金)
   900,000円(契約金残額)
     7,500円(売買契約時印紙代)
       400円(所得証明取得費用)
       350円(住民票取得費用)
    65,000円(引越し費用)
     1,500円(引越し業者さんへの飲物等)
    88,500円(前住居原状回復費)
    20,000円(金消契約印紙代)
       700円(金消契約用印鑑証明代・2通)
       350円(金消契約用住民票)
   558,000円(火災保険・家財保険30年+地震保険5年)
29,000,000円(建売住宅代金の残金)
   340,000円(ローン保証料+事務手数料)
   240,000円(所有権移転、抵当権設定、所有権保存登記費用等+司法書士報酬)
     1,260円(振込み手数料420円×3件)
     2,000円(現場への差入代)
   409,500円(カーテン代)
   160,000円(壁紙グレードアップ代)    
    29,000円(土地の固定資産税精算金)
     6,000円(引越しの挨拶・お別れ編)
    80,000円(建物表示登記費用・土地家屋調査士報酬)
     4,000円(引越しの挨拶・こんにちは編)
   350,000円(新居家具・家電・備品など)
     5,000円(ゴミ捨て代・焼却施設持込)
    18,500円(表札代)
       900円(引渡し時の飲物代)
     2,000円(電話移設工事代)
     8,000円(引越しそば代)
     8,000円(防犯ジャリ代)
    10,000円(ルーター代)
       350円(確定申告用住民票)
     1,400円(確定申告用登記事項証明書、土地・建物分)
    110,500円(固定資産税・都市計画税)
     9,600円(町内会費・1年分)

かからなかったお金


2,819,335円

<内訳>
  120,000円(追い焚きグレードアップ代)
   10,000円(ガレージパイプファン取り付け代)
  979,335円(仲介手数料)
1,200,000円(地盤改良費・軟弱地盤のため)
  400,000円(外構費用)
   12,000円(引越しハガキ代)
   98,000円(土地の不動産取得税・減額申請により0円)


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最近のチラシやセールストークでありがちな
「頭金がなくても、今の家賃と同額の住宅ローンで、持ち家が買えます!」というやつ・・・

あれって、すごーーく危険なんですよね。ウソとまでは言いませんが、かなり都合のいい表現をして買い手を欺いているような気がします。



たとえば、

家族四人で、賃貸の2LDKに住んでいるAさん。
毎月の支払は、管理費と家賃合わせて10万円です。
頭金にできる貯金は、ありません。

たまたま近くにできた建売住宅のチラシを見たら、
3LDKで3000万円。

金利は3年固定0.6%、返済期間35年で、
毎月の住宅ローンの支払いは79,214円だって…!
「家は新しくて広くなるし、2万円も安くなるなら、買っちゃったほうがお得じゃない???」

って思った方。危ないです。


まず一つ目の落とし穴が、全期間固定ではないことです。
3年固定金利は、3年間は0.6%という破格の低金利で貸してくれますが(2013年7月現在)、4年目からの金利は
まだ決まっていません。その時の金利に、ある程度の優遇をつけてあげるね、という約束だけです。
4年目以降は、ほぼ確実に支払額が増えます。


二つ目の落とし穴が、返済期間が非常に長いことです。
35年のローンを定年までに払うことができるのは、60才定年の場合は25才までの人だけです。
65才定年だとしても30歳です。私たちの世代は年金がいつから出るのかもわからない(出るかもアヤシイ)ので、退職金を当てにしたり、定年後も支払いのあるような長期のローンを組むのはリスクが高いと言えます。


こういった不動産業者のチラシでは、毎月の支払額をできる限り少なく見せるように、

「最初が低~い金利で」
「長~い返済期間で」
「たいていはボーナス払いを組み込んで」
計算した金額を支払いモデルプランとして載せています。(上記Aさんの例では計算簡略化のためボーナス払い無しにしています)


「なるほどなるほど、じゃあ全期間固定にした金額で同額ならいいのね」
と思ったあなた、まだです。


今度はフラット35の期間35年の場合の最安値金利2.05%(2013年7月現在)で計算してみましょう。
Aさんは若いので、同じ返済期間35年だとして、支払金額は月額100,148円です。

支払い期間が同じでも、金利があがったら毎月返済額はすごく上がりましたね。

「ううう。。。でも、今の家賃と同じだからなんとかやっていける!」

まだです!
まだ、三つ目のリスクがあるのです!


賃貸に住んでいて、エアコンが壊れたら、給湯器が壊れたら、どうしますか?
管理会社に電話して、直してもらいますよね。直す費用は、オーナー負担です。(通常の使用で壊れた場合)

しかし、持家の場合は違います。エアコンが壊れても、給湯器が壊れても、換気扇が壊れても、全部自分で費用を出して直します。給湯器なんて高いですよ。何十万円もします。

また、外壁の塗装も10-15年くらいのサイクルでやらないといけません。だいたいの目安として、100万円/回程度として、10年で1回やるとしたら、年10万円ずつですね。

水周りも、100万円以上かかると言われています。これも10~15年くらいでしょうか。

そして、毎年かならずやってきて逃れられないのが、固定資産税です。
一戸建てだと、10-20万円/年くらいが多いですかね。

シロアリがイヤでしたらシロアリ対策の費用も必要です。
憧れの庭を手に入れたら、庭の剪定費用などもかかります。


つまり、持家になると、賃貸の時にはかからなかった費用がたっくさん出てくるんですね。この維持費というのがものすごくかかるんです。

それらの分を、積み立てしてお金を用意しておかないといけません。
ざっくりとした私の感覚ですけど、毎月にならしたら3-5万円くらいかな…と思います。

あと、細かいところでは、
賃貸から戸建(あるいは分譲マンション)に引越しして面積が広くなると、光熱費もぐっと増えます!
(ここあなどれない)

火災保険も、ぐぐっと増えます!(今までは借家人賠償だけでよかったはず)



だから、今回の例えで登場してもらったAさんの場合ですと、毎月の支払額が現状の家賃よりも3-5万円くらいは安くなるくらいでないと、持ち家には安心して住めないということになるんです。

きびしいですね…ほぼフルローンに近い我が家も、これからかかる費用に恐れおののいています。

やっぱり、頭金をこつこつ貯めてからおうちを買うのが一番いいのでしょうか。




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ここまでにかかったお金

32,537,310円


<内訳>
   100,000円(申込金)
   900,000円(契約金残額)
     7,500円(売買契約時印紙代)
       400円(所得証明取得費用)
       350円(住民票取得費用)
    65,000円(引越し費用)
     1,500円(引越し業者さんへの飲物等)
    88,500円(前住居原状回復費)
    20,000円(金消契約印紙代)
       700円(金消契約用印鑑証明代・2通)
       350円(金消契約用住民票)
   558,000円(火災保険・家財保険30年+地震保険5年)
29,000,000円(建売住宅代金の残金)
   340,000円(ローン保証料+事務手数料)
   240,000円(所有権移転、抵当権設定、所有権保存登記費用等+司法書士報酬)
     1,260円(振込み手数料420円×3件)
     2,000円(現場への差入代)
   409,500円(カーテン代)
   160,000円(壁紙グレードアップ代)    
    29,000円(土地の固定資産税精算金)
     6,000円(引越しの挨拶・お別れ編)
    80,000円(建物表示登記費用・土地家屋調査士報酬)
     4,000円(引越しの挨拶・こんにちは編)
   350,000円(新居家具・家電・備品など)
     5,000円(ゴミ捨て代・焼却施設持込)
    18,500円(表札代)
       900円(引渡し時の飲物代)
     2,000円(電話移設工事代)
     8,000円(引越しそば代)
     8,000円(防犯ジャリ代)
    10,000円(ルーター代)
       350円(確定申告用住民票)
     1,400円(確定申告用登記事項証明書、土地・建物分)
    110,500円(固定資産税・都市計画税)
     9,600円(町内会費・1年分)

かからなかったお金


2,819,335円

<内訳>
  120,000円(追い焚きグレードアップ代)
   10,000円(ガレージパイプファン取り付け代)
  979,335円(仲介手数料)
1,200,000円(地盤改良費・軟弱地盤のため)
  400,000円(外構費用)
   12,000円(引越しハガキ代)
   98,000円(土地の不動産取得税・減額申請により0円)


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